Покупка и продажа квартиры при участии несовершеннолетних детей. Особенности сделки

Одним из приоритетных направлений деятельности государства является защита и охрана законных прав и интересов детей. Особое внимание в этом направлении следует уделить защите прав при осуществлении покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Ведь право на жилье и надлежащие условия проживания – одно из основных прав детей, гарантированное государством.

Напомним, на законодательном уровне выделены две категории лиц в возрасте до 18 лет:

• малолетние – в возрасте до 14 лет (лица с частичной дееспособностью);
• несовершеннолетние – в возрасте с 14 по 18 лет (владеющие неполной дееспособностью).

Имеет ли значение такое разделение лиц до 18 лет?

Бесспорно, да. Это обусловлено объемом прав: несовершеннолетний имеет значительно более широкие права при осуществлении такого рода операций. Характерным для правового статуса лиц в этих возрастных категориях является то, что они ограничены свободно и самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Поэтому, в случае проведения операций по недвижимости с участием малолетних или несовершеннолетних, в эти отношения также вступают другие субъекты. В частности, речь идет об:

• органах опеки и попечительства;
• законных представителях: родителях, опекунах или усыновителях.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

На практике также могут использоваться другие названия – «попечительский совет», «отдел по делам детей» и другие.

Функции попечительского совета обычно выполняет орган местного самоуправления. Например, во Львове это Служба по делам детей, действующая в каждой районной администрации города. В состав попечительского совета обычно входят руководители (представители) различных отделов исполнительных органов местного совета, которые могут решать вопросы, связанные с детьми, представители правоохранительных органов и т. д.

Обязательным участником таких операций с недвижимостью является также нотариус.

Общим требованием к таким сделкам является то, что любые действия с недвижимостью по отношению или с участием малолетних или несовершеннолетних, не должны противоречить их законным правам и интересам.

Если речь идет о малолетних лицах:

• «управляющими» имущества, принадлежащего лицу до 14 лет, являются родители (или лица, их заменяющие), причем такое управление осуществляется без специальных полномочий;
• по общему правилу, управления имуществом ребенка осуществляется обоими родителями совместно;
• на родителей возлагается обязанность заботиться не только о детях, но и об имуществе, которое им принадлежит;
• любое распоряжение объектами недвижимости может осуществляться только с согласия органа опеки и попечительства;
• ввиду того, что малолетние лица обладают частичной дееспособностью, они не участвуют в оформлении договоров, касающихся распоряжения недвижимостью.

Возможна ситуация, когда сделка совершается лишь одним из родителей. В таком случае, перед нотариальным удостоверением договора по распоряжению объектами недвижимости, нотариусу следует подать письменное нотариально удостоверенное согласие другого из родителей.

В отношении несовершеннолетних:

• принимают непосредственное участие в осуществлении операций с недвижимостью;
• необходимы согласие родителей на осуществление операций с недвижимостью и получения разрешения органа опеки и попечительства;
• должны быть гарантии сохранения права ребенка на жилье.

Проблематику участия детей в операциях с недвижимостью следует анализировать в двух блоках:

1. Продажа объектов недвижимости и участие детей в этом процессе.
2. Оформление права собственности на жилье на малолетнего или несовершеннолетнего.

Важно

Разрешение органа опеки и попечительства является обязательным во всех случаях, когда речь идет о совершении сделок с недвижимостью и участниками этого процесса являются лица в возрасте до 18 лет.

На органы опеки и попечительства возлагается обязанность осуществлять надзор за соблюдением прав детей родителями (или лицами их заменяющими) при проведении операций с недвижимостью: отчуждение или покупке объектов недвижимости.

Органы опеки и попечительства предоставляют разрешение на осуществление операций с недвижимостью только:

• после проведения соответствующей проверки;
• обеспечение сохранения прав ребенка на жилье.

Нотариус имеет право удостоверить соответствующий договор исключительно при наличии согласия органа опеки и попечительства. Нотариальное удостоверение договоров, касающихся объектов недвижимого имущества и заключаемых с участием ребенка, является обязательным.

Продажа недвижимости при участии малолетних и несовершеннолетних

В данном случае следует разграничить две возможные ситуации:

• ребенок является собственником (совладельцем) недвижимого имущества;
• ребенок только зарегистрирован в жилом помещении.

В первом случае важно учесть следующее

Об учете интересов ребенка и обязательном получение согласия органа опеки и попечительства уже говорилось выше.

Отчуждая имущество малолетнего или несовершеннолетнего лица, законные представители должны обеспечить его другим жильем, отвечающим определенным требованиям:

• размер доли на право собственности должен быть равноценным;
• пригодность для эксплуатации;
• надлежащие условия для проживания.

Орган опеки и попечительства предоставляет согласие на продажу жилого помещения только при соблюдении этих требований. Иными словами, родители должны приобрести для ребенка равноценное жилье (или долю в жилье).

Обычно эта обязанность родителей может растянуться во времени. Например, орган опеки и попечительства может обязать родителей приобрести для ребенка жилье (часть жилья) в течение нескольких месяцев. Если родители этого не сделают, органы опеки и попечительства могут инициировать в судебном порядке признания недействительным договора купли-продажи жилья (его части), по которому имущество ребенка были отчуждены.

Что касается второго случая, в этой ситуации есть два варианта действий:

• получить разрешение опекунского совета (орган опеки и попечительства) на отчуждение объекта недвижимости (в таком случае нет необходимости снимать ребенка с регистрации в жилье);
• пройти процедуру снятия малолетнего или несовершеннолетнего ребенка с регистрации в объекте недвижимости. При этом есть определенные нюансы. Такой ребенок должен обязательно быть зарегистрирован по другому адресу.

По общему правилу местом проживания ребенка в возрасте до 14 лет является место жительства родителей (одного из них, усыновителя, опекуна или местонахождение учреждения, в котором такое лицо проживает). С 14 лет несовершеннолетний может по своему усмотрению выбирать место жительства.

Оформление права собственности на малолетнего или несовершеннолетнего

Здесь следует опять же разграничить эти действия отдельно в отношении малолетних и несовершеннолетних.

Возрастных ограничений по оформлению права собственности на ребенка нет. Однако, возрастное разделение в пределах до 18 лет имеет значение для определения возможности ребенка участвовать в заключении соответствующего договора.

Если речь идет о малолетних — участие в таких действиях они не берут. Поскольку операции с недвижимостью выходят за пределы бытовой сделки. Поэтому приобретение объектов недвижимости осуществляется законными представителями и при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Другая ситуация с несовершеннолетними. Надлежащая им неполная дееспособность дает более широкие рамки для участия в осуществлении юридических действий с недвижимостью. Оформление права собственности на недвижимость на имя несовершеннолетнего лица происходит с его участием.

Такое соглашение будет соответствовать законодательству, если действия несовершеннолетнего будут одобрены и родителями, и органами опеки и попечительства. Родители предоставляют согласие в письменной форме с нотариальным удостоверением, органы опеки и попечительства – разрешение на осуществление операций с недвижимостью.

Совершение сделок, касающихся недвижимости, с участием малолетних или несовершеннолетних лиц, имеет свою специфику, ведь обязательно нужно разрешение органа опеки и попечительства, и предусматривает приобретение равноценного имущества в пользу ребенка (в случае отчуждения недвижимости).

С одной стороны, определенные обязательные дополнительные действия направлены на обеспечение прав малолетних и несовершеннолетних лиц и должны совершаться исключительно в их интересах. А с другой, это усложняет процесс покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми и предусматривает привлечение дополнительных лиц – органов опеки и попечительства, законных представителей и нотариуса.