Риски при покупке квартиры в новостройке

Кто не рискует – у того нет квартиры в новостройке…

Перефразируя известное выражение, рассмотрим, какие же «подводные камни» подстерегают вкладчиков в первичную недвижимость.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать риски, возникающие в таких ситуациях?

Как и в каждом виде инвестиций, риск в этой процедуре всегда есть. Предусмотреть все тонкости и опасности такого процесса вложения денег крайне сложно. А вот укрепить позиции инвестора, рассказав ему, чего стоит остерегаться в первую очередь, – это для Flombu.com не сложно.

Купить квартиру на стадии строительства сейчас можно, не прилагая усилий. На ранних этапах сооружения многоэтажки цена за квартиру в ней самая низкая. В основном – на 30-40% ниже от стоимости такого же жилья, введенного в эксплуатацию.

Но, вкладывая деньги в строительство, риски не получить квартиру или не такую, как хотели, не тогда, когда запланировано, высшие и более разнообразны.

Опасность «замораживание» строительства

Один из самых больших рисков для инвестора в строительство жилья – приостановление и последующее замораживание строительства многоквартирного дома. Такие ситуации часто приводят к длительному ожиданию на квартиру и даже судебной тяжбы, в которой инвестор может и победить, а застройщик, скажем, войти в это время в фазу банкротства.

Замораживание строительства новостройки преимущественно обусловлено имиджевыми и финансовыми проблемами строительной компании. Поэтому, прежде чем заявить о своем желании на инвестирование в жилье в новостройке, вкладчику нужно тщательно выяснить, с кем он будет иметь дело.

Строительная компания не соблюдает нормы строительства

Еще один риск при покупке квартиры в новостройке – застройщик не выполняет установленные нормы по возведению жилья, чем ставит под угрозу завершение и ввод многоэтажки в эксплуатацию.

К таким «грехам» строительной компании, в частности, относятся:

1. Несоответствие объекта недвижимости разрешительным нормам (например, строительная организация строит многоквартирный дом, а по документам согласовала строительство отеля).

2. Превышение пределов разрешенной этажности (вместо разрешенных, например, шести этажей застройщик строит семь, и Ваша квартира оказывается на «этаже-призраке»: фактически она есть, юридически ее нет).

3. Отсутствие в строительной компании права собственности на землю или пользования ею (например, земельный участок, на котором «растет» многоэтажка, есть в аренде или даже в субаренде, срок которых заканчивается и продлить его другая сторона не соглашается).

Застройщик не выполняет условия договора

Следующий риск для вкладчика в первичный рынок недвижимости – невыполнение строительной компанией условий инвестиционного договора. Речь идет о риске получить не то жилье, на которое ожидаете, и не в оговоренные сроки.

1. Злостное несоблюдение сроков сдачи новостройки (скажем, договор с застройщиком содержит данные, когда многоэтажный дом будет сдан, а строительная контора затягивает строительство на годы).

2. Невыполнение договоренностей о состоянии квартиры (например, согласно договоренностям со строительной компанией, в Вашей квартире предусмотрено установление качественных окон, дверей с повышенной степенью защиты и т.п., а при сдаче жилья Вы выясняете, что застройщик не сдержал слова).

Прямые финансовые риски покупки жилья в новостройке

Оплачивая за жилье на стадии строительства, вкладчик не может быть полностью уверен, за что он отдает деньги. Существует риск заплатить мало или не за то, что Вам нужно, без возможности вернуть деньги.

1. Осуществление инвестиций за счет платежей различного назначения (например, при оплате за квартиру в новостройке застройщик предлагает оформить различные платежи: в фонд финансирования строительства и отдельно – физическому лицу за предоставление консультационных или иных услуг. При возникновении спорных ситуаций со строительной компанией вернуть деньги от физического лица инвестору не удастся).

2. Изменение цены на жилье (при подписании договора со строительной компанией было установлено параметры квартиры и цену за «квадрат», а застройщик, скажем, свел квартиру больше и цену за доданные метры установил, какую захотел).

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Чтобы купить квартиру в новостройке и не подвергнуться опасности потерять свои кровные и остаться без жилья, покупателю следует прежде всего следует выяснить, что о застройщике «говорят люди», и установить, есть ли у него документальное подтверждение его деятельности.

Изучить отзывы о застройщике

К началу сотрудничества со строительной организацией стоит ознакомиться с ее репутацией. Общее мнение о застройщике формируется на основе отзывов о нем на тематических интернет-платформах, сайтах застройщика или его страницах в соцсетях.

Проверить документы, которые должны быть у застройщика

На каждый объект недвижимости строительная компания обязана сформировать так называемую папку документов:

разрешения на строительство недвижимости;

учредительные документы организации-застройщика;

образец договора о сотрудничестве с инвестором.

Более подробно о том, как получить максимум информации о деятельности строительной компании, можно узнать из материала Устанавливаем благонадежность застройщика .

Сколько стоит оформление квартиры в новостройке

Покупая уже возведенную квартиру на первичном рынке, риски покупки минимизируются сами собой: Вы видите, что берете, и устраивает ли Вас жилье.

Однако, купить квартиру в новостройке – это не только уплатить определенную сумму застройщику за жилье. Это основной финансовой расход в этом процессе, но не единственный: в этой покупке есть сопутствующие оплаты, к которым покупателю стоит быть готовым.

Итак, дальнейшие денежные затраты покупателя будут направлены на такие процедуры, как уплата налогов при покупке квартиры и оплата услуг нотариуса.

Цена за оформление квартиры в новостройке основывается на параметрах объекта недвижимости: большее количество купленных квадратных метров – выше сумма за подготовку документации на квартиру.

Налоги при покупке квартиры в новостройке

Государственная пошлина при покупке квартиры в новостройке составляет 1% от общей стоимости жилья. Взнос в Пенсионный фонд при покупке квартиры – это 1% от стоимости жилья. Военный сбор при оформлении покупки жилья в новостройке составляет 1,5% от стоимости сделки.

Услуги нотариуса при покупке квартиры в новостройке покупатель оплачивает в зависимости от объема работы, которую выполнил специалист.

Итак, риски при покупке квартиры в новостройке высокие и разные: замораживание строительства, несоблюдение застройщиком строительных норм или условий инвестиционного договора, переплаты за достроены квадратные метры или невыполнение строительной компанией договоренностей по срокам сдачи жилья.

Чтобы минимизировать такие риски, инвестору нужно изучить репутацию застройщика и его разрешительные документы на строительство, заключить грамотный и безопасный для вкладчика договор.

Покупая квартиру в новостройке, также нужно помнить о других финансовых расходах – на оформление жилья и уплату налогов.