Як нові реалії формують ринок нерухомості в Україні

Авторський погляд Оксани Шев’як,

експертки з 15-річним досвідом у сфері нерухомості, засновниці Flombu.com

Український ринок нерухомості перебуває у стані складної, але цілком реальної адаптації до умов затяжної воєнної загрози. Повномасштабне вторгнення не зруйнувало інфраструктуру ринку, але кардинально змінило пріоритети, географію попиту та логіку інвестування.

Передусім ми спостерігаємо переміщення житлової активності у західні та центральні області України.

Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Тернопіль, Хмельницький, Вінниця – у цих містах попит на житло помітно зріс через внутрішню міграцію. Багато людей, які втратили домівки або не почуваються в безпеці у східних регіонах, шукають новий старт у стабільніших локаціях. Це створює локальні “гарячі точки” на ринку нерухомості. Водночас попит у містах, що ближчі до фронту, навпаки, суттєво знизився або взагалі зник.

Ціни на нерухомість: від коливань — до умовної стабільності

У 2022–2023 роках ціни на житло були непередбачувані: ринок то завмирав, то оживав у відповідь на новини з фронту. З 2024 року і досі ситуація дещо вирівняна.

У столиці ринок вторинного житла демонструє стабільність, але без суттєвого зростання. Найбільше утримуються ціни в районах із хорошою інфраструктурою та наявністю бомбосховищ.

У містах на заході України вартість квадратного метра зросла на до 20%, особливо в новобудовах, де переважають запити від внутрішньо переміщених осіб.

Схід і південь України демонструють стрімке зниження цін, подекуди – до рівня 2014 року. Продавати житло там важко навіть із чималою знижкою.

На первинному ринку забудовники працюють у складних умовах. Здорожчання матеріалів, ускладнена логістика та нестача інвестицій змушують будівельні компанії змінювати підхід – переходити на будівництво поетапно, залежно від кількості проданих квартир.

Що сьогодні найбільше впливає на ринок нерухомості?

1. Безпекова ситуація

Усі рішення на ринку – купівля, продаж, будівництво – залежать від того, що коїться в країні. Наприклад, навіть короткочасне затишшя в бойових діях здатне активізувати ринок, особливо в центральних областях України. Безпека – головний фільтр у виборі нерухомості.

2. Доступ до фінансування

Іпотека залишається недосяжною для більшості покупців. Хоча державні програми, як-от «єОселя», частково допомагають окремим категоріям населення, загальна ситуація складна. Тому на ринку панує готівка: понад 90% угод укладаються без залучення кредитних коштів.

3. Оренда як тимчасове рішення

Ринок оренди – надзвичайно активний. Люди, які не готові до купівлі через невизначеність, переїжджають у нові міста і винаймають житло. Попит на одно- та двокімнатні квартири з автономним опаленням або генератором максимальний. Це підвищує ціни, особливо у Львові, Києві, Вінниці, Івано-Франківську.

4. Повернення українців з-за кордону

На четвертому році війни частина тих, хто виїхав за кордон, повертається. Хтось через ностальгію, хтось — з фінансових або сімейних причин. Це додатково стимулює ринок — як купівлі, так і довгострокової оренди.

5.Сектор нерухомості розвивається власними силами “на місцях”

Особливо у західних регіонах країни, хоч і повільно, набуває обертів локальний ринок нерухомості. У приміську зону, зокрема Львова, крім ВПО, переїжджають компанії зі східних і південних областей. Це стимулює місцевий ринок комерційної оренди і початок будівництва житла.

Як змінилась поведінка покупців?

Сучасний покупець став значно стратегічним. Його вже не влаштовує «гарна локація» чи «новий будинок» – тепер на перший план виходять конкретні фактори:

наявність захищеного укриття або підвалу;
можливість автономного енергоживлення (генератори, інвертори, сонячні батареї);
якість будівельних матеріалів;
стабільне водопостачання та опалення;
хороша транспортна логістика.

Прогноз на найближчий рік

Якщо темпи бойових дій залишаться на нинішньому рівні, а економіка продовжить адаптуватися, ринок нерухомості може частково активізуватись.

Очікується:

1) зростання попиту на заміські будинки та дачі з можливістю автономного проживання;

2) упровадження нових форматів інвестування в житло;

3) державні програми на підтримку окремих категорій громадян – військових, переселенців, молоді;

4) відновлення будівництва у центральних і північних областях.

Ринок нерухомості України у 2025 році – це не стільки про стабільність, скільки про гнучкість. Тут виграє той, хто вміє адаптуватися, швидко ухвалює рішення й не чекає ідеального моменту.

Попри всі виклики, попит зберігається, забудовники не втрачають мотивації, територіальні громади працюють над розвитком інфраструктури на місцях. Українці загалом доводять, що здатні вкладати у своє майбутнє навіть у складні часи.

А ще, коли потрібно триматися й підтримувати одне одного, найперша форма взаємодії – зустріч і ефективне спілкування. У сфері нерухомості така подія відбудеться 17 травня 2025 року у Львові на конференції Flombu Event: Нерухомість. Інвестиції. Відновлення.

Чим надалі житиме сектор нерухомості, як представникам ринку долучитися до відновлення України, яка роль і позиція у цьому влади?

Відчуваєте, що для вас це важливо?

Квитки на конференцію – ТУТ