Ризики при покупці квартири в новобудові

Хто не ризикує – той… не має квартири у новобудові.

Перефразовуючи відомий вислів, нині розглядаємо «підводні каміння», котрі чигають на вкладників у первинну нерухомість.

На що звернути увагу при купівлі квартири в новобудові, щоб мінімізувати ризики, які виникають у таких ситуаціях?

Як і в кожному виді інвестицій, ризик у цій процедурі завжди є. Передбачити усі тонкощі й небезпеки такого процесу вкладення грошей вкрай складно. А от зміцнити позиції інвестора, розказавши йому, чого варто остерігатися найперше, – це для Flombu.com не проблемно.

Купити квартиру на стадії будівництва нині можна, не докладаючи зусиль. На ранніх етапах спорудження багатоповерхівки ціна за квартиру у ній найнижча. Здебільшого – на 30-40% від вартості такого ж житла, введеного в експлуатацію.

Але, вкладаючи гроші в будівництво, ризики не отримати квартиру або ж не таку, як хотіли, чи не тоді, коли заплановано, вищі і більш різноманітні.

Небезпека «замороження» будівництва

Один із найбільших ризиків для інвестора у зведення житла – призупинення і подальше замороження будівництва багатоквартирного будинку. Такі ситуації часто призводять до тривалого очікування на квартиру і навіть судової тяганини, в якій інвестор може й перемогти, а забудовник, скажімо, ввійти за цей час у фазу банкрутства.

Замороження будівництва новобудови переважно зумовлено іміджевими і фінансовими проблемами будівельної компанії. Тому, перш ніж зголоситись на інвестування у житло в новобудові, вкладникові потрібно ретельно з’ясувати, з ким він матиме справу.

Будівельна компанія не дотримується норм будівництва

Ще один ризик під час купівлі квартири у новобудові – забудовник не виконує встановлені норми щодо зведення житла, чим ставить під загрозу завершення і введення багатоповерхівки в експлуатацію.

До таких «гріхів» будівельної компанії, зокрема, належать:

1. Невідповідність об’єкта нерухомості дозвільним нормам (скажімо, будівельна організація споруджує багатоквартирний будинок, а за документами погодила зведення готелю).

2. Перевищення меж дозволеної поверховості (замість дозволених, наприклад, шести поверхів забудовник споруджує сім, і Ваша квартира опиняється на «поверсі-привиді»: фактично вона є, юридично – ні).

3. Відсутність у будівельної компанії права власності на землю чи користування нею (приміром, земельна ділянка, на якій «зростає» багатоповерхівка, є в оренді чи навіть у суборенді, термін яких завершується і продовжити його інша сторона не погоджується).

Які ризики можуть бути при покупці квартири

Забудовник не виконує умови договору

Наступний ризик для вкладника у первинний ринок нерухомості – невиконання будівельною компанією умов інвестиційного договору. Йдеться про ризик отримати не те житло, на яке очікуєте, і не у домовлені терміни.

1. Злісне недотримання термінів здачі новобудови (скажімо, договір із забудовником містить дані, коли багатоповерховий будинок буде здано, а будівельна контора протерміновує завершення будівництва на роки).

2. Невиконання домовленостей щодо стану квартири (згідно із домовленостями з будівельною компанією, у Вашій квартирі передбачено встановлення якісних вікон, дверей з підвищеним ступенем захисту тощо, а під час здачі житла Ви з’ясовуєте, що забудовник не дотримав слова).

Прямі фінансові ризики купівлі житла у новобудові

Оплачуючи за житло на стадії спорудження, вкладник не може бути повністю впевнений, за що він віддає гроші. Існує ризик заплатити замало чи не за те, що Вам потрібно, без змоги повернути гроші.

1. Здійснення інвестицій за допомогою платежів різного призначення (наприклад, під час оплати за квартиру у новобудові забудовник пропонує оформити різні платежі: у фонд фінансування будівництва і окремо – фізичній особі за надання консультаційних чи інших послуг. За виникнення спірних ситуацій із будівельною компанією повернути гроші від фізичної особи інвестору не вдасться).

2. Зміна ціни на житло (під час підписання договору із будівельною компанією було встановлено параметри квартири і ціну за «квадрат», а забудовник, скажімо, звів квартиру більшою і ціну за «непрохані метри» встановив, яку захотів).

Що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові

Щоб купити квартиру в новобудові і не наразитися на небезпеку втратити свої кревні й залишитися без житла, покупцеві слід найперше дотриматися таких рекомендацій: з’ясувати, що про забудовника «говорять люди», і встановити, чи є у нього документальне підтвердження діяльності.

Вивчити відгуки про забудовника

До початку співпраці із будівельною організацією варто ознайомитися з її репутацією. Загальна думка про забудовника формується на основі відгуків про нього на тематичних інтернет-платформах, сайтах забудовника чи його сторінках у соцмережах.

Перевірити документи, які повинні бути у забудовника

На кожен об’єкт нерухомості будівельна компанія зобов’язана сформувати так звану папку документів:

дозволи на будівництво нерухомості;

установчі документи організації-забудовника;

зразок договору про співпрацю з інвестором.

Більш детально про те, як отримати максимум інформації про діяльність будівельної компанії, можна дізнатися з матеріалу Установлюємо благонадійність забудовника .

На що звернути увагу при покупці квартири

Скільки коштує оформлення квартири в новобудові

Купуючи уже зведену квартиру на первинному ринку, ризики покупки мінімізуються самі собою: Ви бачите, що берете, і чи житло Вас влаштовує.

Утім, купити квартиру в новобудові – це не тільки сплатити певну суму забудовнику за житло. Це основна фінансова витрата у цьому процесі, але не єдина: у цій покупці є супутні оплати, до яких покупцеві варто бути готовим.

Отож, подальші грошові витрати покупця будуть спрямовані на такі процедури, як сплата податків при купівлі квартири і оплата послуг нотаріуса.

Ціна за оформлення квартири в новобудові ґрунтується на параметрах об’єкта нерухомості: більша кількість куплених квадратних метрів – вища сума за підготовку документації на квартиру.

Податки при купівлі квартири у новобудові

Державне мито при покупці квартири у новобудові становить 1% від її загальної вартості. Внесок до Пенсійного фонду при купівлі квартири – це 1% від ціни житла. Військовий збір під час оформлення покупки житла у новобудові становить 1,5% вартості угоди.

Послуги нотаріуса при покупці квартири в новобудові покупець сплачує залежно від обсягу роботи, яку виконав фахівець.

Отож, ризики під час купівлі квартири у новобудові високі і різні: замороження будівництва, недотримання забудовником будівельних норм чи умов інвестиційного договору, переплати за добудовані квадратні метри чи невиконання будівельною компанією домовленостей щодо термінів здачі житла.

Щоб мінімізувати такі ризики, інвестору потрібно вивчити репутацію забудовника і його дозвільні документи на будівництво, укласти грамотний і безпечний для вкладника договір.

Купуючи квартиру у новобудові, також потрібно пам’ятати про інші фінансові витрати – на оформлення житла і сплату податків.

12 Березня 2021