Купівля-продаж, оренда, іпотека: ситуація на ринку нерухомості – НБУ
Пропозиції на ринку нерухомості України вигідні і різноманітні, однак сфера другий рік поспіль переживає чи не найскладніші часи: від повного замороження купівлі-продажу до екстремально затребуваної оренди житла, від поступового відновлення до виникнення нових викликів на ринку. Головна причина такого стрибкоподібного становища – війна.
Національний банк України проаналізував купівельну активність на ринку житла. З часу повномасштабної війни купівля-продаж житлової нерухомості досі низька, ознаки відновлення – слабкі, а попит на нерухомість ще тривалий час не демонструватиме пожвавлення через:
- високий рівень небезпеки в країні;
- зниження доходів українців;
- активну еміграцію;
- зменшення обсягів житлового фонду через руйнування;
- пригальмовані темпи будівництва нового житла, зважаючи на погіршення фінансового становища будівельних компаній;
- зростання цін на будматеріали і готову житлову нерухомість.
Загальна ситуація на ринку нерухомості України
Ринкова іпотека наразі працює в рідкісних випадках, державні програми підтримки нестабільні. Попит на торговельні площі в українських містах поновлюється, а офіси й надалі не надто затребувані.
У другому півріччі 2022 року купівля-продаж помешкань зростала. Проте сукупно становила лише третину від кількості угод, укладених до війни. Плавне відновлення ринку нерухомості в Україні розпочалося влітку 2022 року, проте через масові ракетні обстріли росіянами українських міст активний розвиток у сфері нерухомості знову призупинився. Покупці нерухомості виявляють слабку активність.
Ситуація на первинному ринку нерухомості в Україні
Продаж житла на первинному ринку знизився у понад 10 разів. Купувати незавершене житло українці не поспішають, адже ризики виникнення недобудів доволі високі. Готове житло переважно купують у західних регіонах України: Львові, Ужгороді, Тернополі, Івано-Франківську. Основний клієнт – внутрішньо переміщені особи. Чимала частина платоспроможних покупців відтерміновують покупку житла, допоки не закінчиться війна. Українці, які зараз купують житло, в основному використовують свої довоєнні заощадження. Іпотека, як і до початку повномасштабної війни, становить дуже незначну частку продажу. Минулоріч із залученням банківського кредитування укладено менше 2% угод.
Наприкінці 2023 року частково відновилося будівництво об’єктів, зведення яких стартувало у лютому 2022 року. На західних теренах України цей показник становить майже ста відсотків, у Києві – більше 50%. Забудовники добудовують об’єкти на завершальній стадії. Водночас кількість виданих дозволів на будівництво зменшується. А будівельні компанії отримали вдвічі менше дозволів ніж у роки до війни.
Водночас унаслідок воєнних дій руйнується житловий фонд України. За рік повномасштабної війни зруйновано чи пошкоджено понад 150 тисяч житлових будинків. Оскільки житловий фонд зменшується, а нові забудови стартують дедалі рідше, найімовірніше, сформується дефіцит пропозиції на ринку житла.
Ціни на первинне житло не підкріплені ринковими чинниками. У Києві житло на первинному ринку здорожчало більше ніж на 16%. У західних областях – на понад 20%.
Що відбувається на вторинному ринку нерухомості
Більшість угод з купівлі-продажу нерухомості в Україні за час війни укладено на вторинному ринку. Продавці зацікавлені у збуті нерухомості, відтак житло часто реалізується за цінами, вигідними для покупця. Утім, ціни на вторинному ринку нерухомості не підкріплено ринковими факторами. Це підтверджує незбалансоване співвідношення ціни за помешкання та вартості оренди. Умови оренди наразі більш привабливі, аніж купівля помешкання. Це і надалі може гальмувати купівельну активність на ринку житла.
З початку 2023 року ціни на оренду житла стабільні, хоч і разюче нерівномірні. Скажімо, у Києві оренда житла у середньому утричі дешевша, однак у Львові за винайм житла просять майже вдвічі більше, ніж до початку війни.
Чи можна зараз оформити іпотеку?
Складне завдання. Наразі іпотечне кредитування не діє: на ринкових умовах за рік війни банки видали менше 250 кредитів. Частина з них отримали погодження ще до повномасштабного вторгнення.
Кредитування із державною підтримкою дещо активніше. За участі у програмі “єОселя” від відсоткову ставку 3% річних з осені 2022 року надано понад 1500 кредитів на житло. Майже всі угоди стосувалися вторинного житла. Банки майже не кредитують первинний ринок.
Після нетривалого успіху "єОселя" призупинила дію. У травні кредитування відновилося.
Отже, у сфері нерухомості України наразі за обігом активніша оренда житла. Купівля-продаж нерухомості зосереджена на вторинному ринку, де продавці переважно поступаються покупцям у ціні.
Первинний ринок більш чутливий до нестабільності і ризиків, пов’язаних з війною. Нових житлових будівництв розпочато порівняно мало. У перспективі формується дефіцит житлового фонду.
Іпотечне кредитування в Україні поки що слабке.
Ризики у купівлі квартири на первинці
