Комерційна нерухомість: стан ринку, інвестиції, ризики
За два роки війни ринок комерційної нерухомості не тільки адаптувався до роботи у кризових ситуаціях, а й залучає дедалі більше інвестицій.
Що відбувається на ринку комерційної нерухомості
У кожному сегменті комерційної нерухомості різні пороги входу, площі, гарантії й ризики. Йдеться про торгові, офісні, складські та виробничі приміщення.
Як зауважив Павло Кравець, керівник відділу продажу девелоперської компанії Alterra Group, бізнес-структури ретельно аналізують фінансову модель і вирішують, що їм вигідніше – купити чи орендувати об’єкт. Утім, за останні три роки на ринку закріпилася тенденція 50/50: хтось хоче мати своє приміщення, хтось надає перевагу оренді. Деякі компанії чи франшизи узагалі не передбачають купівлю приміщень.
Отож, оренда і купівля-продаж комерційних приміщень в Україні збалансовані.
Купити або орендувати комерційну нерухомість можна тут
Ринок комерційної нерухомості під час війни
Як і за часів пандемії COVID-19, під час повномасштабного вторгнення ринок комерційної нерухомості змінився. Компанії, які мали багато точок продажу, оптимізувалися, дехто виїхав за кордон, хтось втратив сенс утримувати офіс. Сформувалася така тенденція: спершу закривається торгове приміщення (шоурум чи виставкове), тоді – офіс, і, щоб урятувати бізнес, усі працюють зі складу. І паралельно реалізують товар онлайн.
На ринку переважно оптимізувалися торгові і збільшилася вакантність офісних приміщень. А у найкращому становищі опинилася складська нерухомість.
Загалом, на думку Павла Кравця, комерційні об’єкти ніколи не знеціняться, бо покупцю завжди цікаво доторкнутися до товару.
Ціни на комерційну нерухомість
У Києві вартість оренди складських приміщень знизилася приблизно на 40%. У Західному регіоні ціни загалом на комерційні приміщення майже не зросли, зокрема на складську нерухомість залишилися на довоєнному рівні. У зв’язку з релокацією у Львові задіяно багато об’єктів, які простоювали.
Механізми інвестицій у комерційну нерухомість
Вкладати гроші у комерцію можна різними шляхами: від добре протестованих до крипти.
Базовий механізм інвестування у комерційні площі – прийшов, побачив, купив. Тобто на вторинному ринку укладається договір купівлі-продажу комерційного об’єкта, на первинному – підписується угода із забудовником, а зараз запускається нова модель такої співпраці – МОНи.
Також працюють інвестиційні фонди, де можна купити частку в комерційному об’єкті. Розвиваються інвестиційні платформи, спрямовані на залучення “малого” ($ 1-10 тис.) інвестора.
У сфері вкладення грошей в комерцію знижується середній вік вкладника. Зараз він становить 30-35 років. Також зростає доступність інвестицій. Людина, маючи $1000, може вже вкладати кошти у розвиток комерційного приміщення і відчути, як це працює, яка дохідність.
Ризики інвестування в комерційну нерухомість
Інвестиції – це завжди ризик. Базовий ризик, який виникає при вкладенні грошей у первинну комерційну нерухомість, – об’єкт можуть недобудувати.
На думку Павла Кравця, керівника відділу продажу ДК Alterra Group, якщо інвестувати у готову нерухомість, є ризик фінансовий – недоотримати ту дохідність, на яку сподівався спочатку. Водночас змінився фокус аналізу інвестиційного середовища: інвестору важливо зрозуміти, кому він довіряє свої фінанси.
Під час вкладення грошей у комерційну нерухомість діє закономірне правило: хто хоче менше ризикувати – інвестує в готовий об’єкт, хто готовий на вищі ризики і вищу дохідність – вкладає фінанси у первинний ринок.
Основна перевага вкладення коштів у комерційні об’єкти – окупність. Для комерційних приміщень вона становить 8-10 років. Також важливі капіталізація, яка неможлива без вдалого розташування об’єкта, і ліквідність.
Як вигідно купити комерційну нерухомість
