Чи можна продати іпотечну квартиру?

Продаж квартири з обтяженням, а саме такою вважається нерухомість в іпотеці, – майже неможлива процедура.

В Україні за оформлення продажу іпотечної квартири беруться вкрай рідко: ані нотаріуси, ані банківські установи не зацікавлені у підписанні таких договорів. Адже, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реалізація житла з обтяженням заборонена.

Нотаріуси посвідчують укладення угод про продаж іпотечної нерухомості у вкрай рідкісних випадках. Та й не всі.

Причини продажу квартири в іпотеці

Для продажу житла, тим паче іпотечного, завжди є важлива причина. Перелічити й передбачити усі з них неможливо. Найчастіше наважитися на продаж квартири в іпотеці спонукають три чинники:

1. Власник закладеного житла не може сплачувати іпотеку через сімейні обставини

Зміни у сімейному становищі, найчастіше – розлучення подружжя, призводить до того, що сім’я роз’їжджається. А невиплачену квартиру доводиться продавати.

Також трапляється, що родина, яка придбала житло в іпотеку, змінює місце чи навіть країну проживання. У результаті – іпотечну нерухомість перепродають.

Буває, становище власника квартири в іпотеці погіршується через проблеми зі здоров’ям. 

2. Продавець квартири втратив фінансові можливості, щоб сплачувати іпотечні внески

Фінансові ризики під час купівлі квартири в іпотеку зростають у рази. Зниження заробітної плати чи навіть втрата роботи штовхають власника житла на вимушені кроки – продати квартиру в іпотеці.

продаж нерухомості в іпотеці

3. Власник втратив інтерес у квартирі, яка перебуває в іпотеці

Однак деколи квартиру з обтяженням продають не з фінансових чи сімейних негараздів, а, скажімо, через втрату інтересу власника до цього житла.

То ж чи є шлях продажу квартири в іпотеці?

Як продати нерухомість в іпотеці?

Ми опишемо можливий варіант, за якого, ймовірно, вдасться продати іпотечну квартиру. Однак, кожна ситуація з продажу нерухомості в іпотеці потребує вивчення й окремого підходу в реалізації.

1. Власнику оселі з обтяженням потрібно знайти клієнта.

Того, хто захоче купити іпотечну нерухомість, нині знайти нелегко, особливо за вигідних для продавця умов. Однак, якщо вдалося знайти покупця іпотечного житла, спершу слід усно домовитися з ним про відчуження нерухомого майна.

На яких умовах можна продати іпотечну нерухомість?

Як і будь-яке майно, квартиру з обтяженням можна продати на вигідних, невигідних і збиткових у мовах.

Вигідні для продавця умови

Охочий купити «боргову» квартиру сплачує теперішньому власнику оселі суму, яку він уже виплатив за договором іпотеки, і у подальшому погоджується сплачувати решту боргу. Це – вдалий варіант для продавця. Так він порівняно мало що втрачає. 

як продати квартиру з обтяженням

Втім, у продажі іпотечного житла практикуються й інші, не такі втішні для продавця, ситуації.

Невигідні для продавця умови

Потенційний покупець квартири в іпотеці виплачує продавцеві лише частину суми, яку той віддав, щоб погашувати борг перед банком. Отже, іншу частину грошей власник житла у борг втрачає, як і право на це житло.

Збиткові для продавця умови

І найгірший варіант для продавця, коли у вкрай критичних ситуаціях він продає житло, натомість не отримуючи компенсації за виплачену частину іпотечного боргу. Він «виходить з іпотеки», втрачаючи кошти, яким покривав до цього часу іпотеку, і залишаючись без нерухомості.

Варіанти домовленостей між продавцем і покупцем житла з обтяженням вони узгоджують самостійно.

2. Власник іпотечної квартири і покупець звертаються до банку.

Вони сповіщають банк про намір здійснити купівлю-продаж іпотечної нерухомості. Своєю чергою, банк розглядає кандидатуру потенційного покупця квартири, особливо його платоспроможність, і дає або ні дозвіл на таку процедуру.

Якщо банк погодився на те, щоб продати нерухомість, яка знаходиться в іпотеці, новому покупцеві, три сторони (продавець, покупець і банк) повинні відобразити це документально.

умови продажу іпотеки

3. Три сторони звертаються до нотаріуса.

Щоб оформити перехід іпотечної квартири від одного власника до іншого, на практиці діють так: укладають договір про купівлю-продаж нерухомості між продавцем і покупцем, а між банком і новим власником житла – договір про заміну платника, або, як варіант, оформляють новий іпотечний договір.

Отже, продати квартиру в іпотеці – клопітке завдання. З яких причин би не продавали житло з обтяженням, продавець, найімовірніше, зазнає фінансових втрат. А покупець набуває не тільки нерухомість, а й борг, який доведеться сплачувати.

Кожен випадок, коли власник намагається позбутися іпотечного житла, потребує детального аналізу, щоб нотаріально посвідчити таку процедуру і не порушити норми українського законодавства.

Інструкція з продажу квартири

Завантажуйте договір лізингу квартири безкоштовно

Як не потрапити у шахрайську схему, купуючи нерухомість?

25 Листопада 2021